얼마남지 않은 미분양 주택 양도소득세 특례 점검
(2009.12.15 씀)
공인회계사 유종오(중원세무회계 대표)
2009년이 얼마 남지 않았다.
2010년까지 한시적으로 적용되는 양도소득세 특례조항 중 미분양주택관련 사항을 정리해본다.
미분양주택 양도소득세 특례조항은 두 종류가 있다.
2010년 2월 11일로 종료되는 양도소득세 감면 혜택이 그 하나요, 2010년 말까지 적용되는 지방미분양주택 양도소득세 특례가 나머지 하나이다.
이들을 각각 살펴본다.
1) 미분양주택 5년분 양도소득세 감면
(1) 개요
2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 취득한 서울을 제외한 전지역의 일정한 미분양주택에 대해 취득일로부터 5년간 발생한 양도차익에 대해 100%(수도권과밀억제권역은 60%) 감면한다.
(2) 적용요건
- 일정기간 취득한 미분양주택 또는 신축주택일 것
2009년 2월 12일 현재 미분양 상태의 주택뿐 아니라 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일 사이에 최초로 분양 받는 신축주택도 포함된다. 단, 수도권 과밀억제권역인 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 고양시, 수원시, 성남시, 과천시 등 15개 시(강화군 등, 인천경제자유구역 및 남동산업단지 등 예외지역 제외)의 공동주택은 대지면적이 660제곱미터(200평) 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터, 45평) 이내인 주택만 해당한다.
미분양주택이란 ①「주택법」에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 및 2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택, 대한주택보증주식회사 공급하는 주택, ② 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택 ③ 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택 ④ 건축주가 2004년 3월 30일 전에 건설한 주택으로 2009년 2월 11일까지 미분양주택, ⑤ 신탁업자가 공급하는 주택을 말한다.
다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나, 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 위 사업주체와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 및 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택은 제외한다.
- 취득으로 보는 기준
취득 기준은 잔금 또는 등기접수일 기준이 아니라 계약일 기준이다. 즉, 2010년 2월11일까지 부동산 매매(취득)계약서를 작성해야 한다.
(3) 양도소득세 혜택
취득일(잔금청산일, 소유권이전등기접수일, 사용승인일 중 빠른 날)로부터 5년간 발생한 양도소득이 감면대상이며, 5년미만 보유시에는 양도차익의 100%(서울을 제외한 수도권과밀억제권역안인 경우 60%)를 감면해주고, 5년 초과보유시에는 5년까지 발생한 분 양도차익만을 감면대상으로 하고(비율은 100%, 60%), 5년을 초과한 기간 발생한 양도차익은 기본세율로 과세한다.
가령 미분양주택을 7년간 보유하고 처분할 경우 감면대상 양도소득은 다음과 같이 계산한다.
양도소득금액={(5년째 되는 날의 기준시가)-(취득당시의 기준시가)}/{(양도당시기준시가)-(취득당시기준시가)}
다시말해 기준시가 베이스로 7년간 양도소득중 5년간 양도소득을 산출하여 감면하고, 나머지 양도차익에 대해서는 기본세율(6%~35%)을 적용하고, 3년 이상 보유시 장기보유특별공제율은 3%씩(10%~30%)을 적용한다.
미분양주택은 주택수 계산에서 제외하므로, 미분양주택을 몇채 취득하더라도 상관없으며 다른 일반주택이 1채가 있다면 1세대1주택비과세 혜택을 받을 수 있다.
2) 지방미분양주택 양도소득세 특례
(1) 개요
2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)한 수도권 밖에 소재하는 지방미분양주택에 대한 양도소득에 대해서는 몇채가 되더라도 중과세율을 적용하지 않고, 기본세율(6%~35%)을 적용하고, 3년이상 장기보유특별공제율도 연간 8%씩(24%~80%)을 적용하여 계산한다.
(2) 적용요건
- 일정기간 취득하는, 수도권 밖에 소재하는 미분양주택일 것
2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)한 수도권 밖에 소재하는 지방미분양주택을 말한다.
이때 미분양주택이란 「주택법」에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 및 2008년 11월 3일까지 「주택법」에 따른 사업계획승인을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 공급하는 주택(2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택을 말한다.
(3) 양도소득세 특례
위 요건을 충족하는 지방미분양주택을 양도하는 경우 주택수 계산에 포함하지 않고, 양도소득세 계산시의 세율은 2년미만의 단기양도라 하더라도 기본세율(6%~35%)을 적용하고, 3년이상 보유시에는 년간 8%율로 양도차익의 24%~80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
따라서 지방미분양주택은 몇채라도 기본세율을 적용받을 수 있고, 장기보유특별공제율도 크기 때문에 절세효과가 크다고 할 수 있다.
이와 같은 양도소득세 특례를 신청하려면, 해당 주택을 양도소득 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
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구분 |
미분양주택감면 |
지방미분양주택특례 |
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기간요건 |
09.2.12~10.2.11취득(계약분포함) |
08.11.03~10.12.31취득(계약분포함) |
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해당지역 |
서울 제외 전지역 미분양주택 (과밀억제권역 45평형 이내) |
수도권 밖 소재 미분양주택 |
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과세특례 |
주택수에서 제외, 최초보유 5년발생 양도차익 100%감면(수도권과밀억제권역 내 60%감면) |
주택수엣 제외,중과세배제 기본세율 및 고율의 장기보유특별공제율 적용 |